병점역아이파크캐슬 국평 10억 3천 찍었다, 근데 이게 진짜 시세일까?
10월 1일, 병점역아이파크캐슬 84㎡가 10억 3천에 손바뀜됐어요. 22층이요.
작년 6월만 해도 같은 평형이 6억 8천 안팎에서 거래되던 단지예요. 1년 조금 넘는 사이에 3억 5천이 붙은 셈이죠.
솔직히 실거래 처음 떴을 때 좀 놀랐어요. 그래서 국토부 실거래가를 평형별로 다 뽑아서 층까지 같이 놓고 봤습니다.
결론부터 말하면, 10억은 “이 단지 국평 시세”라기보다 “제일 좋은 조건에서 나온 한 건”에 가까워요. 왜 그렇게 보는지 숫자로 풀어볼게요.
참고로 병점역아이파크캐슬은 화성 병점구 병점동에 있는 2,666세대 대단지예요. 2021년 3월 입주했고, 동네에선 줄여서 ’병아캐’라고 많이 부르더라고요. 7월엔 호갱노노 주간 방문자 1위를 찍기도 했고요.
평형별로 보면, 전부 9~10월에 최고가
네 평형이 다 9월 말에서 10월 초 사이에 최고가를 새로 썼어요. 최근 1년 거래가 247건이니까 대단지치고도 거래가 꽤 도는 편이에요.
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| 전용면적 | 2025년 평균 | 2026년 평균 | 최고가 | 최고가 계약일·층 |
|---|---|---|---|---|
| 59㎡ | 6.07억 | 6.56억 | 8.2억 | 10월 2일 · 14층 |
| 76㎡ | 6.86억 | 7.5억 | 9.25억 | 9월 19일 · 16층 |
| 84㎡ | 7.24억 | 7.73억 | 10.3억 | 10월 1일 · 22층 |
| 106㎡ | 거래 없음 | 8.87억 | 10.4억 | 9월 18일 · 12층 |
평균이 최고가를 한참 못 따라가는 건 상반기엔 조용하다가 7월부터 한꺼번에 올랐기 때문이에요. 1월부터 쌓인 거래가 평균을 붙잡고 있는 거죠.
84㎡ 거래를 한 건씩 찍어보면
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| 계약일 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|
| 10월 4일 | 8층 | 9억 1천 |
| 10월 3일 | 15층 | 8억 9천 |
| 10월 1일 | 22층 | 10억 3천 |
| 9월 20일 | 12층 | 9억 |
| 9월 19일 | 22층 | 9억 5천 |
| 9월 12일 | 17층 | 9억 1천 |
| 9월 11일 | 9층 | 9억 4천 |
| 8월 29일 | 20층 | 9억 4천 |
| 8월 11일 | 21층 | 9억 2천 |
| 8월 10일 | 10층 | 8억 8천 |
| 7월 13일 | - | 8억 5천 |
| 7월 11일 | - | 8억 |
| 7월 9일 | - | 7억 9,500 |
7월 초에 8억 선을 넘고, 8월에 9억대로 올라서고, 10월 첫 주에 10억이 나왔어요. 석 달 만에 2억 가까이 오른 거예요.
근데 점을 하나씩 보면 좀 다르게 보여요. 8월 말부터는 거래가 대부분 9.0~9.5억 사이에 몰려 있거든요. 10억 3천은 그 위로 혼자 튀어나와 있고요.
실거래는 계약하고 30일 안에만 신고하면 돼서, 최근 거래는 앞으로 더 올라올 수 있어요.
왜 병점이 갑자기 올랐냐면
거의 하나예요. 바로 옆 동탄이 규제지역으로 묶인 거.
7월 1일부터 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 투기과열지구랑 조정대상지역이 됐고, 7월 5일부터는 토지거래허가구역까지 걸렸어요. 동탄에서 집을 사려면 무주택자도 LTV가 70%에서 40%로 줄고, 2년은 실거주해야 해서 전세 끼고 사는 길이 막혔죠.
병점구는 이번에 빠졌어요. 동탄이랑 생활권은 거의 같은데 대출도 갭투자도 안 막힌 동네. 수요가 어디로 갈지는 뻔했던 거예요.
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| 주차 | 주간 변동률 |
|---|---|
| 6월 3주 | 0.14% |
| 6월 4주 | 0.16% |
| 7월 1주 | 0.25% |
| 7월 2주 | 0.32% |
| 7월 3주 | 0.38% |
부동산원 주간 통계로 보면 티가 확 나요. 규제 직전엔 0.1%대였는데 7월 들어 매주 커지더니, 셋째 주엔 0.38%까지 갔어요.
이 단지 106㎡는 동탄 규제 발표 바로 다음 날 호가가 9억 5천에서 10억 5천으로 1억이 뛰었다는 기사도 있었고요.
GTX-C 연장, 동탄 트램, 병점복합타운 같은 개발 얘기도 계속 나와요. 근데 아직 계획 단계인 게 많아서 일정은 따로 확인해보는 게 좋아요.
살아본 사람들은 뭐라고 하냐면
실거주 후기를 쭉 읽어보면 칭찬이랑 불만이 꽤 분명하게 갈려요.
좋다는 얘기는 대부분 커뮤니티랑 단지 안 산책이에요. 평지 대단지라 단지 안에서만 걸어도 운동이 되고, 헬스장, 수영장, 독서실 같은 시설이 다 있다는 거죠. 새봄초가 붙어 있는 초품아라는 얘기도 많고요.
불만은 주차가 압도적이에요. 세대당 1.3대 수준이라 밤엔 이중주차가 흔하다는 후기가 제일 많아요. 버스 노선이 불편하다, 중·고등학교가 멀다는 얘기도 자주 보이고요.
병점역까지는 걸어서 15분 안팎인데, 체감은 그보다 멀다는 분들도 있더라고요.
10억 거래, 시세로 봐도 될까?
제 생각엔 아직은 아니에요.
일단 22층이에요. 같은 주에 15층은 8억 9천, 8층은 9억 1천에 거래됐어요. 같은 국평인데 층에 따라 1억 넘게 차이가 나는 거죠.
그리고 10억 거래 이틀, 사흘 뒤에 다시 8억 후반~9억 초반 거래가 나왔어요. 시세가 통째로 10억으로 올라선 거라면 이렇게 바로 내려오진 않았을 거예요.
그래서 저는 지금 병아캐 국평 실거래 가격대를 9억 초반으로 봐요. 10억은 “로열층은 이제 이 가격도 받는다” 정도로 읽는 게 맞는 것 같고요.
물론 반대로 볼 여지도 있어요. 신고가는 원래 몇 건 먼저 튀고, 나머지가 따라오면서 키를 맞추거든요. 연말까지 중층에서도 9억 후반이 계속 찍히면 그땐 얘기가 달라져요.
걸리는 건 추가 규제예요. 정부가 풍선효과 나는 지역을 계속 지켜보겠다고 했고, 은행 대출총량 관리랑 금리 때문에 이 흐름이 오래 갈지는 모르겠다는 전문가 얘기도 있어요.
그래서 지금 사려면 얼마 있어야 하냐면
계산기 두드려봤어요. 무주택자가 최근 8층 거래가인 9억 1천에 산다고 치면, 대출을 끝까지 받아도 내 돈이 3억 4,500만원 정도 필요해요.
비규제지역이라 LTV는 70%, 계산상으론 6억 3,700까지 나와요. 근데 수도권 주담대는 6억이 상한이라 6억에서 잘려요.
9억을 넘으니까 취득세도 3%가 붙고, 지방교육세까지 합치면 3.3%예요. 국평이라 농특세는 없고요.
| 항목 | 금액 | 계산 근거 |
|---|---|---|
| 매매가 | 9억 1,000만원 | 10월 4일 8층 실거래가 |
| 주담대 | 6억원 | LTV 70%면 6.37억이지만 수도권 주담대 6억원 상한 |
| 매매가 − 대출 | 3억 1,000만원 | |
| 취득세 등 | 약 3,003만원 | 1주택 3% + 지방교육세 0.3% (85㎡ 이하, 농특세 없음) |
| 중개보수 | 최대 약 455만원 | 9억~12억 구간 상한 0.5%, 부가세 별도 |
| 합계 | 약 3억 4,500만원 |
6억을 다 받을 수 있을지는 소득이 정해요. 금리 4.5%, 30년 원리금균등으로 잡으면 매달 304만원 정도 나가요. DSR 40%를 맞추려면 연소득이 대략 9,100만원은 돼야 하고, 스트레스 DSR까지 걸리면 더 빡빡해지고요.
전세 끼고 사는 경우라면, 국평 전세가 4억 6천 안팎이라 매매가랑 차이가 4억 5천쯤이에요. 병점구는 토지거래허가구역이 아니라서 지금은 이렇게 사는 것도 가능해요.
생애최초인지, 집이 몇 채인지, 기존 대출이 있는지에 따라 한도랑 세금이 전부 달라져요. 실제로 움직이기 전엔 은행이랑 세무사한테 꼭 확인해보세요.
제가 산다면 이것부터 볼 거예요
- 계약 전에 규제지역 추가 지정이 됐는지. 지정되면 대출 한도가 확 줄어요.
- 호가 말고 실거래. 신고가 뜨고 나면 호가는 항상 한참 앞서가요.
- 층이랑 동별로 따로. 이 단지는 층 차이만 1억이 넘어요.
- 실거래가 공개시스템에서 ‘해제’ 붙은 거래는 빼고 보기.
- 대출 사전심사로 DSR 기준 실제 한도 받아보기.
마지막으로
병아캐 국평은 지금 9억 초반에서 거래되고 있고, 10억 3천은 고층 한 건이에요. 동탄 규제 덕에 석 달 만에 2억 가까이 올랐지만, 그만큼 추가 규제 리스크도 같이 커졌어요.
저라면 10억 말고 중층 9억 안팎을 기준으로 자금계획을 짜고, 계약 직전까지 규제 소식을 계속 챙겨볼 것 같아요.
공개된 실거래가와 기사, 실거주 후기를 정리한 글이에요. 투자 권유는 아닙니다.